Vanaf 2021 een kadastraal inkomen voor buitenlandse onroerende goederen

Na herhaaldelijk te zijn teruggefloten door het Europese Hof van Justitie voor het discriminerend karakter van de belasting van buitenlandse onroerende goederen ten opzichte van Belgische onroerende goederen, heeft België recent zijn wetgeving op dit punt aangepast door de wet van 17 februari 2021 en de circulaire van 1 maart 2021 levert hieromtrent verdere verduidelijkingen. 

De Belgische wetgever heeft er niet voor geopteerd om de belasting o.b.v. het kadastraal inkomen, welke reeds meermaals het voorwerp van kritiek was, te herzien, maar heeft deze wijze van belastingheffing nu ook uitgebreid naar buitenlands onroerend goed.  

In het verleden diende voor onroerend goed gelegen in het buitenland de brutohuurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten te worden opgenomen in de Belgische aangifte, wat in veel gevallen in de praktijk aanleiding gaf tot een hogere belastingdruk dan voor Belgisch onroerend goed dat belastbaar is op basis van het vastgestelde kadastraal inkomen voor niet verhuurd of niet voor beroepsgebruik verhuurd onroerend goed.  

Vanaf aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021) zal uw buitenlands onroerend goed echter belast worden op basis van een nog vast te stellen kadastraal inkomen dat door de Belgische belastingdienst hieraan zal worden toegekend. 

Als u vóór 2021 reeds een onroerend goed in het buitenland had en uw buitenlandse onroerende inkomsten reeds werden aangegeven in uw aangifte personenbelasting, zal u door de belastingdienst in de loop van 2021 gecontacteerd worden met het verzoek de nodige gegevens te verschaffing voor de vaststelling van het kadastraal inkomen.  Voor deze aangifteverplichting zal u tot 31 december 2021 de tijd hebben.  

Voor wie in 2021 of later eigenaar wordt van een in het buitenland gelegen onroerend goed is er een aangiftetermijn van slechts 4 maanden van toepassing en dient de aangifte spontaan te worden ingediend.  De aangifte kan via MyMinfin (vanaf juni 2021) verlopen of er kan een aangifteformulier aangevraagd worden via mail (foreigncad@minfin.fed.be) of per brief op volgend adres: Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II laan 33, bus 459, 1030 Brussel. 

Het niet nakomen van de aangifteverplichting kan leiden tot een boete van 250 euro tot 3.000 euro.  De aangifteverplichting geldt ook voor mede-eigendom, vruchtgebruik, opstal, erfpacht of vastgoed in handen van een juridische constructie.  Verder dienen in de toekomst ook voor buitenlandse onroerende goederen betekenisvolle wijzigingen spontaan te worden gemeld.  

Voor de berekening van het kadastraal inkomen zal worden uitgegaan van een recente deskundige waardebepaling of van de ‘historische verwervingsprijs’.  Dit kan de aankoopprijs zijn voor zover de aankoop heeft plaatsgevonden onder normale omstandigheden of de waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte.  Vervolgens wordt er op deze waarde een correctiefactor (15,036 voor 2020) toegepast i.f.v. het jaar van aankoop of verwerving om de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975 (het referentietijdstip) te bepalen.  Het resultaat wordt met 5,3% vermenigvuldigd om het kadastraal inkomen te bepalen. 

Als u het niet eens bent met het vastgestelde kadastraal inkomen, is er een mogelijkheid om bezwaar in te dienen binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.   

Voor de aangifte in de personenbelasting voor inkomsten 2020 die u dit jaar moet indienen, verandert er echter nog niets. 

Als deze nieuwe aangifteverplichting op u van toepassing is of als u binnenkort een vraag om informatie te verstrekken over uw buitenlands onroerend goed ontvangt van de belastingdienst, kan u zich wenden tot uw vertrouwde HLB contactpersoon om u hierbij te begeleiden.