Arrest Vos Aannemingen: quid impact btw-aftrek van promokosten voor constructievennootschap

Einde mei 2021 oordeelde het Hof van Cassatie rond het arrest van Vos Aannemingen. De casus betrof een constructievennootschap dewelke appartementen heeft gebouwd op een terrein toebehorend aan een grondvennootschap, een redelijk vaak voorkomende situatie. De bouwvennootschap verkocht de constructies van de appartementen met btw terwijl de grondvennootschap de onverdeelde grondaandelen verkocht onder het stelsel van de registratierechten. De kosten van publicatie-, administratie- en makelaarsdiensten werden gefactureerd en betaald door de constructievennootschap die de btw hierover volledig in aftrek bracht.

Hierop volgde een btw-controle over deze periode en transacties waarbij de controleur van mening was dat er maar een gedeeltelijk recht op aftrek is van btw voor de kosten die toe te wijzen zijn aan de appartementen. Hij neemt hiervoor de verhouding van aftrek conform de breuk met in de teller de prijs van het gebouw en in de noemer de prijs van gebouw en grond.

De constructievennootschap ging hiermee niet akkoord en er kwam een procedure in eerste Aanleg dewelke de belastingplichtige gelijk gaf wel op basis van een andere zienswijze. De administratie ging daarop in beroep en het Hof Van Beroep van Gent geeft de administratie gelijk. 1-1 dus. De projectontwikkelaar stapte daarop naar Cassatie. Deze stelden eerst een aantal vragen in dit verband aan het Hof van Justitie. Uiteindelijk heeft ze een uitspraak gedaan en bevestigd zij het Hof van Beroep met een beperking van het recht op aftrek tot gevolg.

Het Hof stelde vast dat rekening houdende met alle omstandigheden deze beslissing te verantwoorden is door het feit dat  er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen de economische activiteit van de opstalhouder/bouwvennootschap en het deel van de kosten dat ten goede komt aan de grondeigenaar. Belangrijk hierbij is dat een deel van de kosten zou kunnen worden doorgerekend aan de grondvennootschap.

Deze uitspraak heeft een belangrijke impact binnen de gehele sector aangezien het hier gaat om een common practice. In principe mag er dus maar een gedeeltelijk recht op aftrek over deze kosten worden uitgeoefend indien ze enkel aan de bouwpromotor worden aangerekend. Echter zijn hierop toch wel een aantal uitzonderingen op mogelijk. Voorbeelden van mogelijke gevallen waarbij er toch een volledig recht op aftrek kan zijn, betreffen:

• wanneer de grondeigenaar en de opstalhouder niet verbonden zijn met elkaar wordt vaak als voorwaarde van het opstalrecht bepaald dat de opstalhouder alle makelaars- en publiciteitskosten op zich moet nemen alsook een inkoopverplichting heeft voor eventuele niet verkochte grondaandelen.
• In de situatie waarbij de bouwpromotor de grondaandelen van niet-verkochte appartementen zal overnemen tegen een vooraf vastgestelde prijs
• Bij doorrekening van een gedeelte van deze kosten aan de grondbank

Daarnaast moet er ook kritisch worden gekeken naar de toepassing van de opgelegde verhouding, er kan ook een andere pro-rata die meer de economische en commerciële realiteit weergeeft, worden toegepast.

Voor meer informatie kan u uiteraard terecht bij uw HLB contact en adviseur.