1. Un régime forfaitaire particulier
En Belgique, la fiscalité applicable aux biens immobiliers détenus en personne physique varie selon l’usage du bien.
Lorsqu’un bien – autre que la résidence principale – est mis en location à une personne physique qui l’occupe à titre privé (usage résidentiel, hors activité professionnelle), les loyers effectivement perçus ne sont pas directement imposés dans le cadre de l’impôt des personnes physiques (IPP).
À la place, le revenu imposable est déterminé de manière forfaitaire sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40 %.
Ce revenu “net” est ensuite intégré à la base imposable de l’IPP, avec les autres revenus du contribuable (revenus professionnels, mobiliers, etc.), et soumis au barème progressif applicable.
2. Fin de la déduction ordinaire d’intérêts
Jusqu’à l’exercice d’imposition 2025 (revenus 2024), les contribuables pouvaient déduire les intérêts payés sur les crédits contractés pour acquérir, construire, rénover ou entretenir un bien immobilier – autre ou en complément de la résidence principale – du revenu cadastral imposable (article 14, §1 du CIR 92).
Cette déduction concernait exclusivement les intérêts, à l’exclusion des remboursements en capital et des autres charges réelles, et était limitée au montant du revenu immobilier imposable.
À partir de l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), cette déduction ordinaire d’intérêts est supprimée.
La mesure s’applique tant aux crédits en cours qu’aux nouveaux crédits, et s’inscrit dans le cadre d’un ensemble plus large de dispositions budgétaires décidées par le gouvernement fédéral.
Aucune mesure transitoire ni dispositif compensatoire n’a été prévu, de sorte que les intérêts relatifs aux prêts immobiliers en cours ne seront plus fiscalement déductibles.
Cette suppression entraînera dans la plupart des cas :
3. Illustration
Jacques, 35 ans, originaire de Liège, est employé dans le secteur privé. Il perçoit un salaire brut annuel de 45.000 EUR, sur lequel un précompte professionnel de 15.000 EUR est retenu.
Il finance l’acquisition d’un immeuble à appartements, dont le revenu cadastral est de 2.000 EUR, au moyen d’un crédit générant des intérêts annuels de 5.000 EUR.
Avant la réforme, la déduction des intérêts entraînait une économie d’impôt d’environ 1.861,36 EUR. Après la suppression, Jacques devra acquitter environ 651,32 EUR supplémentaires d’impôt, soit une différence de rendement de l’ordre de 2.512,68 EUR.
4. Conclusion : un équilibre à préserver
Le régime forfaitaire actuel reposait sur une logique de simplicité et de prévisibilité dans la taxation des revenus immobiliers.
La suppression de la déduction ordinaire d’intérêts conduit désormais à l’imposition d’un revenu forfaitaire sans prise en compte des charges financières réelles, transformant de fait le système en une forme de taxation davantage patrimoniale.
Les investisseurs immobiliers ont intérêt à réévaluer leur situation avec leur conseiller financier, patrimonial ou fiscal.
Selon le profil et les objectifs de chacun, différentes options peuvent être envisagées : la vente du bien, une structuration via une société ou le maintien de la situation actuelle.
Vos conseillers HLB se tiennent à disposition pour analyser ces implications et identifier la solution la plus adaptée à chaque situation.
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